第一步，基本面筛选。

        护城河：房地产公司有什么护城河？品牌？万科在深圳有口碑，但在全国还不算强。成本？土地成本都差不多。技术？房地产有什么技术？网络效应？好像没有。

        陈默犹豫了。按照严格标准，万科可能通不过第一关。但他想起老陆的话：“有些护城河不明显，但管理层优秀本身就是一种护城河。”

        他翻看万科的年报，注意到一段话：“公司坚持‘专业化、规范化、透明化’的经营理念，是国内最早建立现代企业制度的房地产公司之一。”

        这算护城河吗？不算传统意义上的，但规范经营、透明度高，在房地产市场混乱的90年代，这可能是一种差异化的优势。

        陈默在“护城河”这一项旁边画了个问号，决定先看其他两项。

        财务风险：资产负债率55%，在房地产行业算中等。经营现金流为正。通过。

        盈利真实：经营现金流/净利润=0.8，不错。通过。

        基本面三过二，勉强通过。

        第二步，估值评估。

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